Rendement locatif élevé

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Le retour sur investissement, c'est l'indicateur principal du projet d'investissement locatif. Il s'exprime en % et représente la part de revenus locatifs annuels par rapport au montant initialement investi. Il est également possible d'affiner le calcul en intégrant les autres éléments du projet qui auront une incidence financière à plus ou moins long terme. On parle alors de rendement locatif net d'impôts et de charges.

la formule de calcul du retour sur investissement pour l'immobilier locatif est l'indicateur qui vous permet de faire un choix entre plusieurs opérations d'investissement locatif. C'est l'indicateur le plus important car il va vous permettre de calculer les fruits de votre investissement...mais n'est pas le seul indicateur à prendre en compte pour vos projets.

Il s'agit de calculer le rapport entre l'investissement réalisé et les loyers générés chaque année. Le calcul du retour sur investissement vous servira de boussole.

Retour sur investissement brute (%) = nombres de nuitées  x 100 / montant d'acquisition du bien

un chiffre / un pourcentage de rendement. A Tbilissi ce chiffre est compris entre 10% et 15% dans les quartiers historiques qui sont les plus demandés actuellement (à titre de comparaison à Paris, il est de 3,5 % brut). Mais à Gurian, nous avons la perspective de faire monter ce rendement considérablement. Nous vous dirons pourquoi. (lien)

Chaque année, le montant des loyers vous rapportera si l'on prend le taux plancher de 10% du montant de l'investissement réalisé (par exemple, 1000€ pour 10.000€ investis). Il faudra prendre la même base de calcul pour comparer plusieurs opérations.

Quand on parle de montant investi, qu'est-ce que cela réprésente exactement? 

Notre société vous parlera toujours de taux rendement brut. Nous intégrons l'ensemble de l'investissement réalisé c'est à dire que nous prenons en compte l'acquisition (l'achat) du bien, les frais de notaires et d'enregistrement de la propriété (qui ne sont pas important en Géorgie), nos honoraires, les travaux de rénovation et l'ameublement de l'espace.

Pour obtenir la rentabilité nette de votre investissement, vous devrez intégrer dans votre calcul des variables financières comme la taxe foncière (qui est en Géorgie au maximum de 0,5% de la valeur du bien sur le marché), des charges de copropriétés (qui sont en général minimes), et des impôts sur les revenus locatifs (qui sont de 5 % en Géorgie).

Rentabilité locative nette %= loyer mensuel x12 – charges non récupérables – taxe foncière / montant d'acquisition du bien + droits de mutation + frais notaire et d'enregistrement.

La rentabilité immobilière, pas à n'importe quel prix

Plus le quartier est recherché, plus le prix à l'achat va être élevé, plus bas sera le rendement locatif. Une autre variable à prendre en compte est la vacance locative. Si vous ne louez que 6 mois par an alors votre rendement s'effondrera de 25%. L'avantage du marché locatif de Tbilissi est qu'il est tendu. La demande est forte, stimulée par l'extraordinaire développement du secteur touristique. Les taux d'occupation à Tbilissi sont extrêment élevé. La vacance locative tendra vers le zéro absolu. Des marchés locatifs moins tendus entraineront logiquement une vacance locative plus forte, donc une baisse du rendement...

Vous devez prendre en compte l'état du bien. Le coût de l'entretien et les travaux dépendent de la surface. Sachez qu'une rénovation de qualité coûte entre 300 et 700 euros du mètre carré.

Enfin, le rendement n'est pas le seul paramètre pour un projet d'investissement locatif. Le bien doit également capable de se vendre vite et facilement. Gurian s'investit exclusivement dans des biens à fort potentiel. Leur qualité de rénovation et de house staging les subliment. Ces biens Haut-de-Gamme, bien entretenus, n'auront aucun mal à se vendre sur le marché avec une forte plus-values.    

Des rendements locatifs différents selon quartiers

Le marché à Tbilissi propose des rendements locatifs bruts moyens variables selon l'endroit où se trouve le bien. Un bien situé dans le quartier historique et central de la ville sera plus cher et délivre un taux moins intéressant qu'un bien situé dans le quartier populaire de Chugureti ou Saburtalo. En moyenne Tbilissi délivre un taux compris entre 10 et 15% !

A Gurian investments nous proposons des investissements avec des rentabilités moyennes plus élevés grâce à différents facteurs : l'achat au meilleur prix de biens à rénover, le levier des travaux de haute qualité négociés au plus juste avec nos prestataires, la décoration que nous faisons avec goût mais tout en recherchant le bon équilibre coût et qualité et surtout nous nous focalisons sur des quartier en devenir qui n'ont pas encore donné leur plein potentiel.

Le taux de retour sur investissement, vraie rentabilité du projet

Le rendement financier, ou taux de retour sur investissement (TRI) est différent du rendement locatif. C'est ce ratio que les investisseurs professionnels regardent en premier.

Ceux qui ont bénéficié d'une éducation française classique – comprenez non financière – ont appris que le crédit « c'est mal ». Il est fréquent que nos clients souhaitent mettre l'apport le plus important possible pour leur projet. Ils préfèrent ne pas payer trop d'intérêts à la banque, car ils considèrent les intérêts comme une charge supplémentaire qui viendra grever la rentabilité de leur investissement. Nous conseillons à nos clients de limiter l'apport pour augmenter le rendement locatif grâce à l'effet de levier bancaire.

Prenons l'exemple d'un projet à 150.000€, avec un rapport locatif de 10%. Cela signifie que les loyers versés chaque année s'élèveront à 9.000€ (soit 750€/mois). Le rendement locatif est fixe, mais la rentabilité financière sera différente selon l'apport.

Si vous avez apporté 10% de la somme soit 15.000€ et emprunté 135.000€. Le taux de retour sur investissement sera de... 60% !

L'immobilier est le seul investissement que vous pouvez réaliser à crédit. Donc qui permettront, grâce à l'effet de levier bancaire et à un rendement locatif de 6% de faire travailler votre argent avec un retour sur investissement élevé.

Le taux de rendement interne est donc une notion complémentaire à celle de rendement locatif et vous permettra de comparer les différents supports d'investissement.

Pour toute simulation, pensez à contacter gratuitement notre équipe. Nous vous permettront de bénéficier des meilleurs rendements locatifs du marché, et de conseils pour optimiser le taux de retour sur investissement de votre projet.