Pourquoi investir dans l'immobilier à Tbilissi ?

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Une ville superbe et attractive – Une forte demande locative – Un rendement élevé

Un investissement locatif à Tbilissi, c'est un choix intéressant qui vous permet de peser le pour et le contre entre une très bonne liquidité et un rendement locatif très attractif. Un des premiers éléments à prendre en compte pour tout investisseur immobilier, c'est le niveau de dynamisme économique du lieu d'investissement.

Faire un Investissement immobilier à Tbilissi, c'est faire le choix d'une capitale économique d'un petit pays qui s'ouvre au monde, plein de dynamismes, de charmes, de paysages époustouflants, et qui autorise de grands espoirs pour l'avenir. La capitale est le véritable moteur de la croissance du pays (+ de 5% prévu pour 2019). C'est une ville attractive pour les entreprises étrangères et les investisseurs du monde entier. C'est une attraction culturelle et architecturale, une ville au visage oriental et à la fois profondément occidentale. Un sens de l'hospitalité et une gastronomie réputée, de nombreux équipements culturels avec ses musées, théâtres, opéras, cinémas, salles de spectacles parcs et jardins ...et c'est aussi la principale ville universitaire du pays, lieu de destination des étudiants géorgiens mais aussi étrangers.

Un tiers de la population totale de Géorgie vit à Tbilissi, soit envison 1 300 000 personnes. La Géorgie, pays au régime ultra-libéral, profite d'une attractivité nouvelle, après deux décennies post-soviétiques difficiles et d'une fréquentation touristique en très forte hausse depuis 2014, + 15% par an. C'est en outre un des pays les plus ouverts à l'immigration au Monde. 

Le parc immobilier de Tbilissi, dans les quartiers historiques du centre de Tbilissi, mélange d'architecture traditionnelle des maisons de bois à l'italienne et d'architecture haussmanienne de la fin du 19ème, est vétuste mais est en train de se rénover et de se moderniser rapidement grâce aux politiques de préservation du patrimoine et incitations fiscales du gouvernement Géorgien. Ces quartiers attirent l'investisseur-locatif car ils représentent une valeur sûre. 

Tbilissi est un marché immobilier qui possède une forte demande locative en court-terme notamment, tout au long de l'année. Les loyers sont les plus élevés de Géorgie, et les prix augmentent à la location comme à la vente, 25% depuis 2017. Un bien immobilier correctement situé dans Tbilissi gagnera en valeur au fil des ans et pourra être vendu facilement.

Un marché immobilier dynamique - des investissements immobilier sûrs - des rendements locatifs élevés, sont des éléments positifs si vous souhaitez investir à Tbilissi.

Une forte demande locative tirée par un tourisme en pleine expansion

La fréquentation touristique est en forte croissance en Géorgie et à Tbilissi. Le déficit structurel du nombre de lits dans l'industrie hôtelière, incitent de plus en plus les particuliers à faire le choix de l'investissement-locatif. L''arrivée de sites web proposant la location de courte durée, comme la plateforme Airbnb, est un marché très nouveau pour la Géorgie et est en pleine expansion. Beaucoup de particuliers commence à faire le choix de proposer leurs biens aux touristes en location saisonnière à Tbilissi. Il n'y a aucune restriction comme en France sur cette plateforme

La location de courte durée permet des prix de location plus élevés, mais aussi un turnover important. La location longue, ce sont des prix de location moins élevés, mais une tranquillité assurée. 

Quel type d'appartement choisir pour investir ?

Nous rechercherons un produit adapté à votre investissement qui permet d'obtenir un rendement locatif qui soit le plus élevé, tout en étant d'une excellente liquidité pour sa revente. Investir dans un studio à Tbilissi est une très bonne option: les petites surfaces sont synonymes de rentabilité plus haute car le montant du loyer par mètre carré est plus élevé pour une petite surface que pour un grand appartement, à prestations égales. 

Nous vous conseillerons de choisir, selon votre budget, pour une petite surface de type studio ou 2 pièces qui permettra le meilleur rendement locatif. Les surfaces plus grandes devront être exploitées en colocation pour vous offrir le rendement locatif le plus élevé, ou, et c'est que nous recherchons en priorité, des biens qui autorisent une division du plateau en autant de petites surfaces possibles. 

Le Rendement locatif : jusqu'à plus de 15% brut selon les quartiers

Le rendement locatif moyen à Tbilissi est de 12% mais peut atteindre 15 % brut voire beaucoup plus, si vous faites le choix d'investir dans l'ancien, dans certains quartiers historiques de Tbilissi, de rénover et de meubler votre bien. 

Où Investir ? Quel quartier privilégier ? Quel quartier éviter ?

Comme dans tous les marchés immobiliers, il y a des zones à privilégier pour disposer d'un rendement locatif intéressant et d'autres zones pour les investisseurs qui privilégient l'aspect patrimonial. Cela dépend des attentes de chaque investisseur, de sa situation financière, de son objectif et de l'horizon d'investissement.

Nous disposons d'excellentes connaissances du marché et trouvons les meilleures opportunités. Nous recherchons des biens dans les quartiers en devenir, avec le meilleur cadre de vie, actif et bien équipé en commerces. C'est pourquoi notre cible sont exclusivement les quartiers historiques de Tbilissi datant du 19ème et du début du 20ème siècle, avant l'invasion soviétique de 1918. Ces biens ont un cachet indéniable et sont des valeurs sûres sur le marché.

Le prix au mètre carré dépend bien évidemment du quartier, de la situation du bien dans ce quartier, du type d'immeuble et du bien. Dans les quartiers historiques centraux de Tbilissi, il est évidemment plus cher actuellement que dans les quartiers historiques un peu excentrés (de quelques centaines de mètres, Tbilissi reste un petite capitale si on la compare à Paris) et encore peu exploités mais déjà très prisés des touristes et des expatriés. Le rendement locatif sera plus élevé que dans les quartiers centraux. 

Gurian Partners cible uniquement ces quartiers attractifs. Mais quel que soit le quartier, notre méthode pour obtenir un rendement locatif élevé sera toujours la même : acheter un bien à rénover au meilleur prix. Puis en faire un bien de grande qualité grâce à une rénovation soignée et une décoration de goût.

Quel budget pour un investissement immobilier ?

L’avantage d’un investissement immobilier à Tbilissi? C'est très abordable comparé aux prix français!  Le ticket d'entrée moyen pour un studio de 25 m2, avec notre société est de 35.000 € environ, tout inclus (avec les frais d'enregistrement, la rénovation et l'ammeublement).​ Vous disposerez d'un studio entièrement rénové, optimisé et meublé.  

Ensuite, il est possible d'investir pour de plus gros budgets comme des appartements de type F2 à partir de 60.000 €, des découpes à partir de 200.000€. Pour les investisseurs qui disposent de plus de moyens, il est possible de se positionner sur des immeubles de rapport à partir de de 450.000 à 1 millions d'euros.

Notre avis sur le Marché immobilier à Tbilissi

la Géorgie est un pays émergent qui possède des atouts essentiels. Sa position stratégique d'abord : c'est un corridor clé aux portes de l'Europe, sur les nouvelles routes de la Soie pour les échanges entre l'Occident et l'Asie. Sa nature est d'une beauté époustouflante, son économie libérale en plein développement où tout est fait pour séduire les investisseurs, ses prix bon marché, son art de vivre résolument occidental, une culture millénaire, font de la Géorgie, d'années en années, une destination intéressante pour l'investisseur averti.

Le marché immobilier est en pleine expansion en Géorgie et particulièrement à Tbilissi. Les prix poursuivent une progression régulière. La demande locative est forte dûe à l'affluence de touristes en Géorgie et va continuer de croître et mobiliser l'intérêt des investisseurs qui pourront compter sur un gros potentiel de croissance des prix à un horizon de cinq ans.