Investissement étranger et obligations fiscales

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Investissement-plaisir, recherche de prix attractifs, d’une rentabilité locative ou d’une fiscalité plus favorable qu’en France, de plus en plus de personnes résidentes en France se lancent dans l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger. Les problématiques fiscales susceptibles d’être rencontrées par des Français investissant à l’étranger seront par nature principalement celles du pays dans lequel se situe le bien immobilier. Un investisseur résidant fiscalement en France peut, toutefois, être confronté à la fiscalité française. Voici quelques grands principes généraux qu'il faut connaître avant d'envisager sérieusement l'achat d'un bien immobilier à l'étranger.

Droit d’enregistrement ou honoraires de notaires

L’achat d’un bien immobilier à l’étranger ne génère en principe aucun droit d’enregistrement français ou honoraire de notaire français. C’est à l’étranger que sera due, la plupart du temps, une forme de taxe liée à la modification du registre foncier.

Il faut rappeler qu’acquérir les titres d’une société française détenant un bien immobilier à l’étranger génère un droit d’enregistrement en France, qui peut atteindre jusqu’à 3% du prix des parts : une telle cession indirecte peut, en fonction des pays et selon les cas, déclencher aussi les droits d’enregistrement localement, ce qui créée un risque de double imposition.

Droits de donation ou de succession

En ce qui concerne les acquisitions à titre gratuit, les droits de donation et de succession français sont applicables aux transferts de biens immeubles situés à l’étranger à chaque fois que le donateur ou le défunt est domicilié en France lors de la donation ou du décès.

Si le donateur ou défunt est domicilié à l’étranger, ces droits s’appliquent seulement si le bénéficiaire du transfert est domicilié en France et l’a été pendant au moins six ans au cours des dix dernières années.

Les cas de double imposition peuvent être supprimés soit par le biais de conventions fiscales spécifiques aux droits de succession, lorsqu’elles existent, soit par déduction de l’impôt étranger de l’impôt français. La base des droits de donation ou de succession correspond au patrimoine transmis en vertu du droit civil applicable (français ou étranger selon le cas). L’entremêlement du droit fiscal et du droit civil dans ce cas précis nécessite au moins l’intervention d’un notaire en France et à l’étranger, si ce n’est celle d’un spécialiste en droit des successions.

Penser à la succession

Souvent négligée par l'acheteur, la succession a pourtant toute son importance en cas d'achat de biens hors des frontières françaises. Ces acquisitions peuvent en effet poser de sérieux problèmes de droit international privé lors de la liquidation de la succession.

La fiscalité applicable à la succession est celle du pays où se situe le bien. Sur le plan civil (détermination des héritiers, montant de leur part, modalités d'entrée en possession de l'héritage, etc.), en revanche, c'est plus compliqué.

Depuis le 17 août 2015, les successions européennes sont régies par la loi de la résidence habituelle du défunt. Si vous n'habitez pas plus de six mois dans votre résidence étrangère, cette dernière devrait donc être soumise au droit français. Mais, il y a souvent des exceptions (par exemple, au Royaume-Uni ou en Islande). Hors de l'Europe, le droit applicable est le plus souvent celui du pays où se situe le bien. Le mieux est de rédiger un testament décidant de son sort et désignant la loi française comme loi applicable.

ISF

La simple détention d’un bien immobilier à l’étranger n’engendre pas d’impôt en France à l’exception de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en cas de patrimoine total net imposable supérieur à 1.300.000 €. Le bien immobilier doit être déclaré pour sa valeur de marché au 1er janvier de l’année d’imposition. Lorsqu’elles le concernent, les conventions fiscales permettent en principe la pleine soumission des biens immobiliers étrangers à l’ISF. Dans les rares cas où il existe un impôt étranger équivalent à l’ISF, il est en principe imputable sur l’ISF dû en France.

Fiscalité de la mise en location et de la vente d’un bien immobilier situé à l’étranger

Impôt sur le revenu. Dès lors que chaque résident français est imposable sur son revenu mondial, les revenus et gains tirés de la mise en location d’un bien immobilier situé à l’étranger ou de la plus-value lors de sa revente sont en principe soumis à l’impôt sur le revenu.

Quand il existe une convention fiscale entre la France et le pays de situation de l'immeuble, la règle générale veut que les revenus fonciers soient imposés dans le pays où se situe le bien. Mais attention, même si vous n'êtes pas taxé en France au titre de ces revenus fonciers, ces derniers sont pris en compte pour le calcul du taux effectif de l'impôt sur le revenu. En clair, les revenus fonciers viennent gonfler les revenus globaux, ce qui peut avoir une incidence sur votre tranche d'imposition. Et bonne nouvelle, la France a signé une convention fiscale avec une centaine de pays afin d'éviter la double imposition. Mais est-ce que le pays dans lequel vous envisagez d'investir en fait partie...? 

Convention fiscale

Lorsqu’une convention fiscale existe, elle supprime la double imposition en prévoyant que le revenu ou le gain immobilier est seulement imposable dans le pays de situation du bien.

La plupart du temps, les conventions prévoient que si le revenu ou le gain n’est pas imposable en France, il doit néanmoins être pris en compte pour le calcul de la progressivité de l’impôt français : l’impôt dû sur les autres revenus imposables en France est ainsi calculé à l’aide du taux d’imposition qui serait applicable si les revenus tirés du bien immobilier étaient imposés en France.

Les autres revenus imposables du contribuable sont donc imposés plus fortement. C’est pour cette raison que le revenu ou le gain immobilier doit être déclaré dans la déclaration annuelle de revenus selon des modalités dépendant de la nature du revenu et du pays de situation du bien immobilier.

En cas de fiscalité locale des revenus et gains immobiliers réduite, une personne ayant investi à l’étranger peut ainsi optimiser sa situation fiscale par rapport à un investissement immobilier fait en France.

Des obligations fiscales en France et dans le pays de situation du bien

Par nature transnational, l’investissement par un résident français dans un bien immobilier à l’étranger génère des obligations fiscales tant en France que dans le pays de situation du bien. Eu égard à la multitude de configurations possibles, l’étendue de ces obligations doit être analysée au cas par cas.

Une bonne gestion fiscale d’un investissement à l’étranger se doit d’être coordonnée avec une gestion adéquate de l’ensemble des problématiques juridiques françaises et étrangères afférentes à la propriété d’un bien immobilier (droit immobilier, droit de la famille, droit de successions).

C’est pourquoi on ne saurait trop recommander au résident français désireux d’investir dans de l’immobilier étranger pour quelque projet que ce soit d’être conseillé tant en France qu’à l’étranger par un professionnel du droit et d’anticiper avant l’achat chaque étape future de la vie de l’investissement.

Voilà j'espère que nous avons pu à l'aide de ces quelques principes généraux brosser un tableau des interrogations que vous devrez vous poser avant d'envisager acheter un bien à l'étranger. Maintenant, à la lumière de ces principes fondamentaux, qu'en est-il de la situation en Géorgie ?

Tout d'abord, et c'est le plus important, Il existe une convention fiscale de double imposition entre la Géorgie et la France. Elle stipule que les revenus d'un résident français tiré d'un bien immobilier (appartement, maison, local commercial) situé en Géorgie, sont imposables uniquement en Géorgie. Les revenus locatifs du bien immobilier seront donc imposés en Géorgie à un taux de 5%.

Bien sûr vous devrez déclarer le montant de ces revenus dans votre déclaration d'imposition annuelle. Ces revenus venant gonfler vos revenus globaux.

Dans le cas où vous décideriez d'acquérir un bien en Géorgie via une société de droit géorgien dont vous êtes le propriétaire, vous n'aurez pas à déclarer ces revenus locatifs qui deviennent des bénéfices de votre société immobilière. Le montant de L'IS sur les bénéfices est de 15% en Géorgie et de 0% sur ces bénéfices sont réinvestis.

Gurian Partners vous conseille sur l'une ou l'autre de ces options.

Que dit exactement la loi géorgienne sur la propriété d'un bien immobilier?

Il est interdit aux non-résidents de Géorgie d'acheter des terres à des fins agricoles. Sinon, lorsque vous achetez une maison ou un appartement à usage résidentiel, le sol sur lequel est construit votre bien vous appartient et est considérée comme une propriété unique et indivisible.

Quelles sont les taxes foncières en Géorgie?

En achetant un bien immobilier, vous devrez vous acquittez d'une taxe foncière. Elle est progressive et varie en fonction de vos revenus.

  • Si une personne ou un foyer fiscal a un revenu inférieur à 100 000 GEL (environ 33 000 euros - 2018) cet impôt foncier sera compris entre 0, 05% et 0,2 % de la valeur marchande de la propriété.
  • Si une personne ou un foyer fiscal a un revenu supérieur à 100 000 GEL, la taxe foncière sera comprise entre 0, 08% et 1%.

Ces dispositions fiscales s'appliquent si le revenu provient d'une source géorgienne. Dans le cas d'un non-résident n'ayant aucun revenu en Géorgie, l'impôt foncier n'est pas dû car il est lié au revenu.

Dans le cas où vous désiriez acheter une maison bâtie sur un terrain considéré comme non agricole, vous devrez cependant vous acquitter d'une taxe foncière pour ce terrain en fonction de son emplacement et qui sera calculée comme suit:

  • a) Le taux de base de l'impôt annuel est déterminé à hauteur de 0,24 GEL par mètre carré (un peu moins de 10 cts d'euro) .
  • b) Ce taux de base est multiplié par un coefficient territorial fixé par le gouvernement géorgien et ne peut être inférieur à 1,5. En clair si vous achetez dans les environs de Tbilissi ou Kutaïsi ou encore sur les rives de la mer Noire proche de Batoumi, ce coefficient ne sera pas le même. Le montant de ce coefficient est fixé dans les extraits d'actes de propriété et sont obtenus auprès du Registre public du Ministère de la Justice.

Lors de l'achat d'un bien à usage commercial par un non-résident, les mêmes taux d'impôts fonciers sont applicables et les taxes foncières seront payées conformément aux normes susmentionnées appliquées à l'acquisition d'un appartement ou d'une maison à usage résidentiel.

Quels sont les frais pour le notaire?

L'achat d'un bien immobilier ne nécessite pas obligatoirement le recours à un notaire.Tout se fait auprès du registre de la House of Justice de Tbilissi au moyen d'un processus très fiable. Néanmoins, Gurian Partners, sécurise doublement l'acquisition en faisant appel à un notaire pour chaque transaction, notamment afin de vérifier la bonne traduction de l'acte authentique du géorgien en anglais. Le coût moyen est de 300 GEL (soit environ 100 euros).

L'enregistrement du bien immobilier en Géorgie est effectué au Registre Public du ministère de la Justice (House of Justice). Les frais d'enregistrement de l'achat de la propriété varient de 50 GEL à 200 GEL (entre 15 et 70 euros), en fonction de votre désir d'obtenir les actes en 4 jours ouvrables ou le jour même.

En outre, tout bien immobilier (maison appartement, surface commerciale) doit être enregistré au cadastre. Si le vendeur n'a pas ce plan cadastral au moment de la vente, ce dernier sera exigé par l'acheteur. A charge pour le vendeur d'engager les services d'une société privée d'architecte accréditée pour exécuter ce plan cadastral. Ce plan cadastral sera inclus aux actes de vente de la propriété lors de son enregistrement à la House of Justice.

Il n'y a aucune autre procédure. L'achat de bien immobilier est donc très simple, rapide et bon marché.

Et pour vendre ?

Si vous voulez vendre votre bien résidentiel moins de 2 ans après votre acquisition, la plue-value est imposée à un taux de 5%. Au delà de 2 ans, vous ne serez pas imposé.

La vente d'un bien immobilier à usage commercial sera taxée avec un taux 20%, et dans ce cas la période de deux ans n'est pas appliquée.

Quel est le taux d'imposition sur les revenus locatifs?

Les revenus locatifs d'un bien résidentiel détenu par un résident (ou un non-résident) seront taxés à un taux de 5%. Par contre, louer un appartement à des fins commerciales (à usage de bureau par exemple) les revenus locatifs seront taxés de 20%. Ce taux est la conséquence des prix extrêmement élevés (et très excessifs) des locaux commerciaux à Tbilissi.

Il y a t-il des droits de succession en cas d'héritage?

Il n'y a pas de droits de succession en cas de don ou d'héritage en Géorgie. Les revenus de la vente ou de la location du bien seront imposés conformément aux normes fiscales mentionnées ci-dessus.

Les fonds provenant de la revente d'un bien, y compris les gains en capital, sont-ils faciles à rapatrier?

Après avoir payé les impôts, taxes et les frais obligatoires, les investisseurs étrangers ont le droit de convertir les bénéfices tirés des investissements (revenus locatifs, plus-value) et les rapatrier en France sans aucune restriction.

Est-ce que les transactions immobilières en Géorgie peuvent être faite en dollars?

Oui, les transactions immobilières en Géorgie peuvent être effectuées en dollars.

Il y a t-il une différence de statut entre la location d'une propriété non meublée et une propriété meublée en Géorgie?

Non, Il n'y a pas aucune différence.

A propos du financement

Une banque géorgienne peut-elle accorder un prêt à des étrangers pour acquérir un bien à Tbilissi?

Non, les prêts ne sont pas accordés à des personnes non résidentes, sauf lorsqu'un non-résident achète les biens immobiliers dans une société partenaire de la banque sollicitée (par exemple, la Banque de Géorgie accorde un prêt hypothécaire si un non-résident achète un appartement à travers sa société immobilière M2). Dans ce cas l'acheteur doit présenter un certificat de revenu en Géorgie d'au moins 1000 GEL mensuels, et faire un apport d'au moins 30%.

Un prêt allant jusqu'à 100 000 GEL sera émis uniquement en GEL et le taux d'intérêt commence à 12,25%. Un prêt au delà 100 000 GEL est contracté uniquement en dollars et le taux d'intérêt commence à 7,5%.