Interview de Manuel Masseret

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Face à la diminution des revenus locatifs en France, à une législation toujours plus favorable et protectrice pour les locataires, pourquoi vous nous conseilleriez de nous porter acquéreurs de logements à l'étranger, en particulier en Géorgie?

Le climat des affaires est extrêmement positif en Géorgie. Ce petit pays magnifique, on la nomme la perle du Caucase, est une ex-république d'union soviétique. Elle a, depuis 2004, engagé un train de réformes très important et soutient toujours, à l'heure où je vous parle, cet effort. Aujourd'hui son économie très libérale se développe rapidement et attire de plus en plus d'investisseurs. Les prix immobiliers de la capitale Tbilisi sont extrêmement abordables, 3 à 4 fois moins élevés qu'en France, et de très belles opportunités d'investissement se présentent encore aux investisseurs. La pertinence d'un investissement repose sur une forte demande locative qui est actuellement tirée par l'incroyable engouement touristique pour la Géorgie. Des millions de touristes arrivent en masses depuis 4 ans maintenant. Et ce chiffre est en contante augmentation et selon les projections ce chiffre va quadrupler dans les cinq ans qui viennent! Or le marché locatif est encore peu développé sur le secteur de Tbilissi, de nombreux hôtels sont en phase de construction, mais ne pourront pas absorber l'afflux de touristes. C'est un excellent moment pour investir dans la pierre dans une ville qui devient de plus en plus prisée.

Pourquoi privilégier la Géorgie ?

L'engouement autour de ce marché n'est pas fortuit. Tbilissi jouit d'un terreau économique plutôt fertile, c'est la capitale, 1 300 000 personnes vivent ici, soit le 1/3 de la population totale du pays. Sa Situation géographique est stratégique, aux portes de l'Europe, mais il y a un autre argument susceptible de séduire les investisseurs français. Sa fiscalité ! La Géorgie est la neuvième économie la moins taxée au monde. Et cela se voit dans le secteur immobilier où les impôts sur les revenus locatifs, la taxe foncière, les plues-vlaues, sont extrêmement bas. La fiscalité géorgienne, très avantageuse, a contribué à forger notre conviction à l'égard de ce marché et à le promouvoir auprès des investisseurs français.

Quel est le rendement locatif?

A Tbilissi, l'investisseur peut compter sur un rendement locatif très correct, entre 10 et 12% en moyenne, nets de charges et avant impôts. Bien supérieur à un investissement locatif sur le territoire hexagonal.

Le rendement locatif, cependant, n'est pas l'unique source d'appréciation de ce marché. A Tbilssi, on observe une croissance régulière des prix de l'immobilier. L'investisseur profite, chaque année, d'une hausse de 5 %, voire 6 % dans les zones particulièrement prisées et déjà en passe d'être saturés. Dans les quartiers en devenir, la hausse serait plutôt de 20%...en 6 mois. Nous sommes donc convaincus que les prix vont continuer à croitre. Nous ne sommes pas les seuls à croire au potentiel de ce marché. De nombreux investisseurs sont de plus en plus nombreux à se tourner vers Tbilssi et peuvent réaliser de très belles affaires à condition de chercher au bon endroit. A Tbilissi, nous prospectons sur des quartiers pas encore côtés comme les quartiers centraux, mais ce sont des quartiers en devenir, très bien placés, et qui demeurent des quartiers historiques présentant toutes les caractéristiques architecturales recherchées par nos clients. Les rendements locatifs dans ces quartiers peuvent atteindre 15%.

Est-ce qu'un non-résident peut bénéficier de l'effet levier d'un emprunt?

Dans la grande majorité des cas, il n'est pas possible d'emprunter pour un non-résident (sauf à Batumi qui est la grande station balnéaire de Géorgie et qui est en plein boom en 2018). Si vous être résident, c'est une histoire bien plus facile. L'accès au crédit des investisseurs étrangers résidents est assez souple. Le système bancaire accorde aux emprunteurs étrangers résidents des conditions identiques de celles des résidents géorgiens. Obtenir un prêt est relativement aisé à condition de disposer d'un apport d'au moins 30 % et d'accepter de l'assortir d'une hypothèque. Néanmoins, les taux d'intérêt sont élevés et actuellement les meilleurs taux sont de 7%. La tendance est à la baisse, mais le coût de l'emprunt reste donc très conséquent.

Quels sont les principaux risques lorsqu'on se porte acquéreur d'un logement à l'étranger ?

Le premier risque est intrinsèquement lié au bien convoité, qu'il soit à des milliers de kilomètres ne change rien, les réflexes sont strictement identiques. L'investisseur doit impérativement se demander ce qu'il achète et où il l'achète en collectant un maximum d'informations sur le marché local. Les règles que vous appliqueriez pour un bien près de chez vous sont valables pour un bien établi à des millions de kilomètres. Malheureusement trop de gens font l'impasse sur ces principes de base et s'en mordent les doigts ultérieurement.

Que conseillez-vous ?

En un mot il faut vous déplacer pour voir ce que vous achetez, où vous achetez, etc...et surtout être bien entouré par un conseil qui connait bien le marché. Evidemment, vous devez vous assurer du bon état du logement convoité. Eu égard à la distance, l'intervention d'un expert pour établir divers diagnostics et identifier des problèmes importants est recommandé. Sinon, il n'y a pas de risques particuliers climatiques ou d'inondations à Tbilissi.

La gestion locative est également une source potentielle de nombreux tracas. Confiée à des personnes inexpérimentées voire malhonnêtes, la gestion locative peut vite devenir votre pire cauchemar. Elle doit donc être confiée à un tiers dont le professionnalisme ne peut être remis en cause. La qualité du gestionnaire doit être l'une des priorités de l'investisseur à l'étranger.

Pour éviter les nombreux pièges tendus aux investisseurs, il est nécessaire de s'assurer du professionnalisme des tiers sollicités. Faute de rigueur, les délais d'acquisition peuvent être rallongés ou pire la transaction rendue caduque. Nous avons connu de nombreux déboires en Géorgie et savons quels sont les pièges à éviter.

En règle générale, la plupart des gérant de patrimoine conseillent d'investir sur le marché immobilier dans lequel leur client possèdent déjà leur actifs. Dans le cadre d'un investissements à l'étranger, en Géorgie en l'occurence, l'investisseur s'en remet complètement à votre expertise. Quels services proposez-vous qui compensent l'éloignement et la méconnaissance du marché auquel s'expose l'investisseur ? Peut-on facilement déléguer la gestion locative du bien et pendant combien de temps ?

Notre approche s'insère dans une démarche globale de diversification du patrimoine. La plupart des investisseurs français, résidents en France possèdent presque exclusivement des actifs en euros. Selon nous, Il serait plus sage de suivre l'adage bien-fondé de « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Investir à l'étranger permet de détenir des actifs valorisés dans une autre devise que l'euro (le dollar est la monnaie de transaction en Géorgie) et de réduire le risque d'une dévaluation notamment, toujours possible en Europe.

Notre vision de l'investissement immobilier en Géorgie repose sur des principes d'opportunité et de précaution à la fois. Nous exposons clairement les risques à nos prospects. Il n'existe pas de produit miracle, ceux qui prétendent le contraire ne sont peut-être pas dignes de votre confiance. Au premier contact, nous prenons le temps de livrer une description détaillée du marché immobilier géorgien et de ses spécificités, avec ses atouts et ses défauts.

Dès lors qu'un investisseur est convaincu du bien-fondé d'un investissement, nous nous mettons à sa disposition pendant toute l'opération d'investissement immobilier et lui garantissons un investissement « clé en main ». depuis la recherche du bien qui lui correspond jusqu'à la signature de la vente en passant par la rénovation et la décoration du bien avec pour finalité optimiser d'une façon maximale le taux de rendement locatif. A partir de l'acquisition, il faut compter environ 6 à 9 mois afin d'effectuer toutes les démarches administratives et opérations logistiques nécessaires au bon déroulement de la mise en location. Ensuite, si notre client le souhaite, notre relation peut se prolonger. En effet, elle prend la forme d'un contrat de gestion. Nous continuons alors à jouer notre rôle de superviseur et à assurer à notre client le bon entretien et la bonne location de son bien ici à Tbilissi. 

 Notre travail est de sécuriser leur acquisition, de leur faire gagner du temps, de l'argent et d'être efficace du début à la fin.

Quelles sont les implications fiscales ? Dans quelle mesure accompagnez-vous les investisseurs dans leurs démarches auprès des administrations fiscales française et étrangère ?

L'investisseur doit mesurer les incidences fiscales d'un investissement immobilier à l'étranger. Notre rôle est de l'informer sur toute la fiscalité appliquée à l'immobilier ici en Géorgie, de lui donner aussi les informations,si nous le pouvons, sur ces implications fiscales en France. Nous recommandons à nos clients de prendre conseil auprès de professionnels de leur pays de résidence pour ces questions de fiscalité. Par la suite, nous l'assistons à chacune des étapes nécessaires à la déclaration et au paiement des impôts en Géorgie. Nous lui fournissons toute l'assistance nécessaire pour qu'il soit en conformité avec l'administration fiscale locale.

Dans un premier temps, le propriétaire d'un appartement mis en location paie des impôts sur les revenus locatifs en Géorgie, qu'il soit résident fiscal en France ou résident de Géorgie, tout le monde est logé à la même enseigne : ce sera 5% ! Après s'être acquitté de l'impôt en Géorgie, l'investisseur doit reporter l'ensemble de ses revenus fonciers sur sa déclaration française y compris ceux perçus en Géorgie.

Grâce aux conventions bilatérales franco-géorgienne, la France lui accorde un crédit d'impôt venant écraser l'imposition appliquée en France sur les revenus provenant de l'étranger. Ce mécanisme fiscal permet d'éviter une double imposition. Au final, le propriétaire d'un bien locatif en Géorgie ne paie que l'impôt étranger sur ces revenus fonciers. Le même processus fiscal s'applique aux éventuelles plus-values sur la cession du bien.

Un des moyens que nous recommandons à nos clients pour optimiser de manière la plus simple et la plus avantageuse, est de créer une société en Géorgie afin d'acquérir le bien. Ce sera la société qui détiendra ce dernier et ce sera le plus intéressant fiscalement.  

Il est en général assez facile pour nous de démontrer à nos clients et prospects l'avantage de payer des impôts en Géorgie. L'argument principal étant qu'avec un taux d'imposition considérablement moindre, échappant à la CSG et CRDS de 15,5 %, le résultat est criant: On a deux, trois, voire quatre fois plus de rendement en Géorgie qu'en France juste en appliquant la convention fiscale.

La principale crainte d'un propriétaire est de devoir faire face à des mauvais locataires qui ne payent pas leurs loyers. Est-il possible d'obtenir des garanties ou des assurances contre les loyers impayés et la vacance quand on met à la location un bien immobilier à l'étranger ?

la réponse est Non. On ne peut garantir un taux d'occupation de 100%, ni sur le fait qu'un jour, un locataire décide de ne plus payer ses loyers. Par contre en Géorgie, les relations entre propriétaires et locataires ne sont pas aussi encadrées qu'en France. En Géorgie, le locataire qui ne paie pas les loyers est en tort immédiatement. Dès lors qu'un il n'honore plus le contrat, le propriétaire est en mesure de récupérer rapidement son bien pour le remettre en location. La procédure d'éviction du locataire aboutit en 6 à 8 semaines. Ce sont des délais extrêmement court. Bien sûr cela concerne que les locations de longues durées. Notre marché, qui se trouve plutôt sur la location saisonnière, ne rencontre pas ce genre de problème puisque les locations se font à la journée, pour une semaine, voire plus mais toujours payées, en amont, au moment de la réservation.

Quel est le coût d'un accompagnement dans un investissement immobilier à l'étranger « clé en main » que vous proposez ?

A partir du moment ou notre client nous confie la mission d'investissement, nos tarifs sont clairs et transparents. Ils sont inclus dans la somme nécessaire à la bonne réalisation de l'ensemble de l'opération immobilière, depuis la recherche du bien à sa mise en location en passant par la rénovation et décoration du bien, de tout l'aspect administratif. Notre tarif entre 7 et 10% du coût global « clé en main ». Puis nous proposons, si le client le souhaite, un contrat de la gestion locative de son bien. Les investisseurs souhaitant poursuivre la relation peuvent signer un forfait « Gestion locative » au-delà de la première année.